重庆观音桥(震惊!重庆观音桥就值12192元/㎡?!)

重庆观音桥

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(图源网络)

前言

观音桥某个购物中心,要改姓了。
 
原来姓“P”,以后姓什么,还得3月31号才能知道。以现在的情况来看,若是CB有兴趣,那CB以后就从租客摇身一变成为业主。
 
不过,令我惊讶的是,即使这块待拍商业体的地理位置如此绝佳,每平方米拍卖才不过12192元。
 
实在是太便宜了。

01
 待拍商业体现状

得知了这个消息,我立马出发前往这块待拍商业体,打算看一下商场的现况。
 
工作日的最后一天下午,观音桥的人流量依旧不小。时隔一年,我再次来到这块待拍商业体,发现变化还是不小。
 
原来大门口的阿迪达斯和耐克的大型折扣专场已经撤离,此时变成了华为的专卖店。
 
(实拍)
由于商场一层是比较受年轻人喜欢的运动品牌、各类小潮牌以及电子产品和小部分餐饮,所以,商场一层的顾客还是不少。
 
(实拍)
而到了二层、三层及以上,销售商品品类大概为中老年服饰、绅服和仕服,整个楼层几乎看不见客人光顾店铺。
 
(实拍)
所以,目前来看,这块待拍商业体的营业情况比较不错,并且似乎改姓这个事儿并没有特别影响到商场正常运营。

并且,由于这块待拍商业体的地理位置比较不错——大融城旁,紧邻北城天街。并且,旁边的观音桥好吃街人声鼎沸,来往的车辆络绎不绝。
 
(实拍)
在周边转了一圈之后,我认为,不论是谁成为这块待拍商业体的新东家,似乎都已经不是那么重要了。
 
只要是稍微有点实力,有点运营头脑的,或许都能把这个商场持续做好。
 
毕竟,它的地理位置非常不错,并且由于多年的持续不断地运营,这个地块已经被盘活。况且,由于商场是因为P氏自身无力还债才被强执拍卖这个商业体,它并非不良资产。
 
不过强执拍卖的价格实在是过于便宜:这么好的地段,评估价打7折,才12192元/㎡。
 
而最近我又看到了一个网传消息——
 
2021年,重庆主城区预计新开商业足足有476万方左右。
 
如此庞大的商业体量,令人欢喜,也令人发愁。

02
重庆庞大的商业体量,还要再增!
网上流传了一份图表,关于2021年全国范围内拟开售购物中心体量的TOP20都有哪些城市。
 
在看到题头的时候,我以为北上广深这四个城市之一会位居榜首。毕竟一线城市人口多,密度大,需求也大。但是我万万没想到的是,重庆竟然排第一,新建体量远远甩开商业之都广州一倍之多!
 
(图源网络)
随后,我又看到了一份图表,关于重庆市2021年新开(升级)商业各区的体量和数量。
 
(图源网络)
我把区县的商场摘了出去,然后把主城各区的商场进行统计,我看到的结果是:

渝北区:14个
沙坪坝区:5个
江北区:4个
南岸区:3个
九龙坡区:3个
渝中区:3个
巴南区:2个
大渡口区:1个
北碚区:1个

统计下来,2021年准备新开的商场,足足有36个!

其中,渝北区中央公园的商业占了大多数,毕竟两江国际商务中心就有五个大型商场,剩下的商业主要集中在照母山板块。
 
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我们并不能说,商业在核心区就是优质配套,在新区就是浪费。只不过,这些新商场和新商圈,其中大部分都想对标观音桥里的商场和观音桥商圈。
 
但是观音桥商圈能称作“千亿级商圈”,其实是因为:
 
观音桥商圈,在此之前就是大半个北区的消费群体在对其进行客流支撑。并且北区十年,观音桥已经虹吸了绝大部分的客流量,把客群已经稳定下来。
 
而新区,目前来说缺少基数庞大的常住居民,这就意味着,没有常住人口对其进行稳定的客流支撑,也无法虹吸其他板块的客流量。
 
那么,这么看的话,今年这些商场热热闹闹地开业,但是最后真正活下来的,还能有几个呢?
 
03
 你还敢投资商业么?
我推测,除了几个坐落在人口基数比较庞大板块内的商场,其他的商业体在短期内很难迅速站稳脚跟,稳住人流量。
 
就在这两年商业地产如此不景气的情况之下,还有人想一股脑往里冲。
 
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然而,区别于房地产这种相对容易的操作、容易变现的模式,商业地产非常复杂,因为它不仅仅是地产的一个分支这么简单。
 
商业地产是涵盖了地产、商业、投资和金融等各个领域。
 
不仅如此,从买什么样的商业地产到买哪个地段的商业地产,到如何运营商业地产,通通需要考虑。
 
如果投资商业地产,首先需要解决的是资金问题。如果没有低成本的、能长期使用的资金,商业地产非常难做。及时垫垫脚做到了,也很难走得远。
 
其次,要解决人才问题。
 
能做好商业地产的复合型人才,需要懂地产,懂零售,懂商业,再懂一点金融。这种人才非常难找。
 
再次,商业选址。
 
商业地产里有两句名言:
 
第一句是,“隔街死”。意思就是,一条街上一边生意极其火爆,另一边无人问津。

第二句是,“一步差三成”。意思就是,两家店铺紧挨着,但是两个铺子中间的距离就差一步,盈利就差了三成。
 
还有店铺设计、动线设计、管理、店铺培育期……诸如此类的问题需要考虑。
 
然而,就算是一切顺利,搞到了像这块待拍商业体这样地段优质且运营得当的商业体——
 
它每平米也就值12192元。

04
结语

这块待拍商业体即将换姓。虽说CB可优先购入,但是据网传消息称,CB正在进行股改,而它旗下的新世纪CB也在下滑,能不能买下整个商场也不好说。

我们这群房地产的就当个吃瓜群众,静观这群商业大佬们争抢收盘。反正也不太影响我们日常逛街购物,毕竟CB2011年整体租下商场,2031年才结束租期。
 
我们静观其变,坐等后续。

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原创:余生
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