如何做出买房决策?

是否买房,如何买房,是你我生活中的一个重要决策。
不过我觉得,决策能力本身,对一个人更重要。
所以这篇文章真正想讨论的,其实是如何做一个较高质量的决策。
但我也知道,只要公开写到房子这个话题,无论你写的是什么,肯定会引发一些人的不快。
不管它。因为这件事值得做。
01.
读书的时候,我和女朋友讲过一句话:房子对我不重要,只要做自己真正喜欢的事,我住在地下室都没问题。
这话太“经典”了,以至于我俩今天都还记得……
作为一个中文系毕业生,我很感激自己的专业,让我很多时候能更豁达。
但当时自认为豁达的我,却犯了一个错误:将“物质不意味着幸福”,与“不必关注物质财富”混淆了。
本质上来说,这不是逻辑问题,而是观念问题。
很久以后,我才发现:可能由于对一些社会问题的看法,当时我潜意识里对富裕的物质生活是有抵触的。这种情绪非常幽微,我当时根本没有注意到它,反而认为自己是理性的、客观的。
所以,我也曾经做过一些错误的决策。
观念对人有很强的塑造作用。就连我们认为很“客观”的语言,很多时候也受到观念的影响;而语言又会反过来影响人的意识。
比如说这两个词:房奴、车主。
早几年有个同学回老家发展,因为父母已经有一套房子,他决定不买房,而是买车。当时他也和我讲过一句很有意思的话:不做苦逼的房奴,要做快乐的车主。
他做决策当然有各方面考虑。不过却让我对这两个词产生了兴趣。
买房买车,为什么一个是“奴”,一个是“主”?“房奴”这个词,自带感情色彩。
想想区别无非在于:房子是贷款买的,车子是全款买的(贷款买车也有“车奴”的说法)。
但再想想就知道:“车主”的资产未来是贬值的,但“房奴”的资产却可能是保值增值的。
世界观人生观价值观,看起来很虚的一些观念,对决策有很实际的影响。观念对决策的影响是潜移默化的,但可能却是最关键的。
什么事该不该做?什么事情更重要?我们对很多问题的判断都涉及观念。不同的观念之间,有时候不一定有对错之分。但很多重要观念,还是需要我们平时不断去“习得”。
在买房上,我的观念很简单:用投资的眼光看待买房。无论是“刚需”还是“投资”,都可以用“投资的眼光”来看待。
影响决策的第一个要素是观念。第二个则是逻辑。
比如首先要用逻辑理清一个问题:我要做的这个决策到底是什么?
以买房为例,下面这两个问题就不是一回事:
买房还是不买房?
房价是涨还是跌?
虽然房价涨跌对买房决策确实有不小影响,但这两个问题也有不少差别。
比如,是否买房,需要考虑钱以外的回报:如房子对你的权益、你子女的教育有没有影响等。
比如,你也不仅要考虑房价涨跌,还要考虑其他投资品可能的涨跌。
举个例子。李笑来在文章里曾经说过自己一直没有买房,也讲述了不买房的各种原因。其中有一段是这么讲的:
房价上涨对我来说根本就不是理由,因为我的赚钱能力上涨更快,并且我就是坚信自己的赚钱能力上涨上不封顶……只不过,多年后,我做到了而已。
可以说,他就是用投资房子的钱投资了自己,也投资了其他更好的资产。
顺便说一句,李笑来当年大量购入的资产是比特币。额,这样说来,买房对他确实不是好选择……
02.
要做出较高质量的决策,除了合理的观念和严格的逻辑之外,还有一个重要的因素:可靠的信息。
在楼市这种热点面前,信息似乎从来都很“多”,但却不一定可靠。下面就只拿房价涨跌来看一些信息。
下面这张图是我写文章时用“任志强 房价”为关键词搜索出来的结果。有什么感觉?是不是眼花缭乱。“房价将暴涨更高”、“首谈房价要下跌”、“不敢断言房价上涨了”……光看标题,你能搞清楚任志强的观点到底是什么吗?反正我是不懂。
我找了几篇“任志强谈房价下跌”的文章来看,发现他们引述的观点出处都是今年1月26日任志强在中国地产风云榜上的演讲。有的文章信誓旦旦,说现场视频证明了任志强谈房价下跌确有其事。
好吧,既然有视频,那我就找视频来看看。嗯,我发现,任志强确实说了房价下降这几个字,只不过,他是这么说的:
假定按照现有的政策不变……房地产投资一定是下降的……开工面积会下降……房价下降的城市会越来越多。去年(年初)全国平均房价超过1万块钱的大概19个城市,到去年12月底平均房价超过1万块钱的已经有了41个城市,翻了一倍,但是9个最重点的城市,由于政府的手使劲摁着,所以这九个重点城市是下降的。所以我说2018年房价下降的城市可能会增加。
理解了吧?如果不清楚,我再给你补充两句1月27日任志强在第九届中国地产领袖年会上说的话:
今年可能要按着的话,下降的程度就会多一点。因为不按着就反弹了,所以他可能还要按着。
观点我不评论。但我想只要你有基本的阅读理解能力,大概就能明白任志强有没有看空楼市。对了,有兴趣的同学,自己简单搜索一下就能找到视频。
由于垃圾信息远远多于有效信息,所以对决策参考信息,我有最起码的两点要求:
1)来源可靠:尽量找到一手信息。
他人观点:行业专家>权威媒体及行业媒体>一般大众媒体
2)论据合理:不光看观点,更要看论据
简单解释一下。首先是这里的一手信息:如果你要研究的是房价,那原始的数据才算一手信息;但如果你要研究任志强的观点,那他自己的发言等就是一手信息。
很多时候,我们自己对一手信息缺少分析能力,就需要参考专家的分析。什么样的人算专家?一般情况下,我认为,有充分理论或实践经验的都行。在房地产领域,任志强这样的行业实践者可以算,教授或分析师也可以算。
我再顺手列两个我看到的专家观点。
1)中泰证券首席经济学家李迅雷:我不妨大胆预言,2017年中国楼市的销量已经构筑了历史大顶。回顾历史,国内商品房销量分别在2009年、2012年和2014年出现过三次负增长,同时也伴随着房价涨幅的回落,2018年,商品房销量必然会出现负增长,同时房价涨幅也将进一步回落。未来几年,在“房住不炒、租售并举”的政策严控下,房价即便不跌,总体看至多也只能走L型,作为大类资产的配置也就成鸡肋了。当然,随着流动人口的进一步集中,人口不断集聚的如杭州湾湾区、粤港澳湾区等新兴产业发达地区的房价依然还有可观的上涨空间。(李迅雷新浪博客《一个中国两个面:关于趋势与格局的思》171211)
2)北大光华学院唐涯:北京的房屋需求看上去比纽约要更大,而供给又比纽约少。你再考虑到,我们国家现在仍然处于中高速增长的时期……从需求、供给两个角度看,北京的房价怎么也不应该比纽约低。
……
房地产调控不是调控的价格水平,而是调控的上涨速度,让房价的上涨不要过快,调节的是社会财富分配,是国家长治久安的一个稳定状态。(得到APP《香帅的北大金融学课》180119)
可以看到,不管观点如何,他们都有自己的论据。事实上,没有论据的观点,也压根谈不上是观点。这些观点、论据,就是我们自己思考房价时重要的参考信息。当然,这些是相对宏观的信息。你还需要掌握当地政策文件、交通、产业等微观层面的信息。
写到这里,你可能有一个问题:这些专家就一定对吗?他们看法各不相同怎么办?
专家不一定都对。但从概率上来说,他们的观点可靠性平均比普通人要高。其次,论据和一手资料始终非常重要。面对各不相同的看法,有时候,你确实可以从论据的来源、逻辑等方面,侧面判断观点的可靠性。而有了上面“任志强看跌房价”的例子,你就会发现一手资料有时候是多么重要。
03.
还有一个更重要的问题:如果做的重大决策错了怎么办?
信息不足、判断失误,甚至小概率事件,都可能导致你的决策出现错误。
这种可能性一定要提前考虑到。所以,最后说一下风险。
现在让我们假设一个案例:一个中等收入的年轻人,在完全无法判断房价会涨还是跌的情况下,是否该买一二线的首套房?
从风险角度,我直接给出我思考的答案:该买,但有一个前提。
不知道涨跌为什么该买?因为就今天的房价来看,大部分年轻人买一二线的房子,对家庭都会造成很大的财务压力。考虑两种相对极端情况:如果没买,而当地房价大幅上涨,三五年后,较极端的情况是踏空:真的很难买得起。而如果买了,当地房价大幅下跌,后果是财富缩水。比较而言,没买上首套房对他的权益可能有更大负面影响。
一个前提是什么?避免无法还贷的风险。和规避踏空风险相比,规避无法还贷的风险更为基础。因为其最差情况是失去房产,损失更为剧烈。但目前来看,大部分购置首套房的中国年轻人不至于这么激进,所以这里只作为前提。
而如果你是拥有几套房的投资客,那答案可能就又不一样了。自己的风险,只能自己估量。
控制风险也有其他方法,比如大规模推行政策前的“试点”。这里不展开讲了。
如果要更细致地讨论决策问题,还有其他角度。但就实际生活而言,我认为以上讲的观念、逻辑、信息、风险控制,是影响普通人高质量决策的几个重点因素。
就像第一部分说的,我也做过一些错误决策。这篇文章,只希望能多少对你有些启发,少走一些这样的弯路。

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