警报拉响!天宁房荒,10月住宅0供应,成交量历史新低,凉了?

最近的常州楼市,有点“万马齐喑”的味道。除了土地市场热度尚可,住宅市场降温实在明显。房源供求骤降、房价上行乏力,现场来访量减少,市场观望之风盛行……据克而瑞数据统计,截止到10月28日,10月常州市区商品住宅供应20万㎡,成交16.2万㎡,环比9月同期分别减少44.9%、71.7%。从目前的市场表现来看,2020年10月,常州市区商品住宅成交量在20万方出头将是大概率事件。若真如此,这也将是常州楼市发展史上行情最差的10月。另一个值得重点关注的点是:天宁已陷入严重房荒!
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据克而瑞数据统计,10.1-10.28,天宁区商品住宅0供应,成交套数也仅仅138套,五区一市中垫底。其中普通住宅成交了134套,主要集中在青龙板块、青山桥-红梅板块、凤凰新城,郑陆、兰陵板块成交少量。
◎截止28日,天宁区各板块10月普通住宅成交套数
天宁房源告急,10月住宅0供应,为什么?原因无外乎:新地项目还未入市、在售项目领取销许困难、老盘走向售罄。具体来看。第一,2020年新成交地块还未上市,市场“青黄不接”。2020年至今,天宁成交8宗宅地,所建项目均还未能入市。4宗地块公示了项目案名、售楼处在建,短期入市的几率微乎其微。
◎2020年天宁成交地块项目进度一览
所以,目前天宁市场上在售的项目,只能依赖存量及去年成交的地块所建项目,而没有新供应的补充。第二,高价盘供应受限,开盘放缓,供应断层。受9·11新政影响,楼盘单批次开盘供应量需在3万方以上(尾盘除外),市场转冷之下房企加推更加谨慎,供应放缓。再有,新政后高价盘(一般均价2万/㎡以上)申领预售证受限,而天宁在售楼盘均价普通都在2万/㎡以上,销许批不下来,市场供应断裂更加严重。第三,热销老盘逐步售罄,多个城区板块陷入房荒。天宁各板块几乎都仅有个别楼盘在售,待这些楼盘售罄后,没有新盘供应,板块就将步入房荒。譬如,清凉-丽华板块龙运天城尾盘在售;凤凰新城唯一在售项目锦凤合鸣已余量不多;青山桥-红梅板块唯一在售项目旭辉·铂悦天宁仅剩最后2栋住宅在售。兰陵、文化宫、郑陆板块等也仅有一个楼盘主力在售。如果这些楼盘没有供应,整个板块就处于断供状态。因此,本就在售楼盘不多的天宁区,房荒状态更加严重。2
那么,2021年天宁的市场状况是否会有好转?毋庸置疑的是,2021年天宁的房价将继续上行。这是地价决定的。从目前了解的情况看,德商翠礼峰·天玺、新城荣盛·天翌预计售价都在3万+/㎡,竹林壹号、阳光城禹洲·宸悦、龙信项目预计售价也在2.8万+/㎡。个别低价项目售罄。整体市场深入迭代、结构化上涨更加显著。第二,高端市场竞争白热化,去化吃力。2021年,天宁整体市场基本告别刚需,楼盘普遍2.5万+,2.8万+/㎡高价盘普遍打造精装大平层,竞争将更加激烈。而越是高价项目,客群的地缘属性越弱。也就是说,届时,天宁高价盘的竞品,除了周边区域项目,还包含了整个城市的高价盘,竞争更加白热化。竞品多、政策收紧市场冷,天宁的高端盘销售预计将更加吃力。第三,看好凤凰新城、清凉-丽华板块。这两个板块既是城区重点板块,又是房荒板块,库存见底,而市场需求不低,待明年有新地供应,地价、房价都将跨上新台阶。一言以蔽之,2020年或许将是“首置”入驻天宁的最后机会了,大家珍惜吧。
本文代表克而瑞常州机构观点,供参考
引用数据及观点请注明来源:克而瑞常州房产测评(CRIC-CZ)
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瑞瑞克而瑞常州房产测评分析师
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