重庆的地票制度

重庆的地票制度原创2017-02-11桃李堂主人桃李堂
首先祝大家元宵节快乐 ! ! !
由于时间仓猝,昨天写的那篇文章有些地方还没有说透。今天就拿中央在重庆进行改革试验的 “ 地票 ” 制度再来略谈一谈。
以笔者观察,这是未来中央土地改革和新农村建设 ( 或者叫城镇化 ) 的一个重要方法探索,很可能是未来大规模农村土地改革的一个方向;因此,将涉及到我们很多居民的切身利益。一些朋友们自身已经多年居于城镇,但可能父母亲属还居住在广大的农村,甚至本人名下还有宅基地,那就更要关心这方面的政策变化了。
一、什么是 “ 地票 ” 制度?
所谓 “ 地票 ” ,是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦,变成符合栽种农作物要求的耕地,经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标,由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。这个凭证就称为 “ 地票 ” 。
简而言之,地票是建设用地指标凭证的通俗说法,严格地说应简称为 “ 用地指标 ” ,但目前百姓和媒体都习惯采用 “ 地票 ” 这一不严格称谓, 即使在2015年重庆黄市长公开发表的文章中,都称之为 “ 地票 ”,所以 “ 地票 ” 已经在实践中等同于正式的术语了。
请大家注意第一段中标红的文字,说出的是 “ 地票 ” 的本质
(1)对闲置的相关用地(包括宅基地,以及其他经营性和非经营性的农村集体建设用地,但一定是闲置的);
(2)首先需复垦为耕地;
(3)然后需经过验收,符合复垦质量的,会比复垦前测绘的减少一些,重庆的数据是损失约5%;
(4)在复垦后的总用地面积上,按照一定比例保留部分耕地,腾出一些作为新的建设用地,按照重庆的数据,新的建设用地面积约为复垦前测绘面积的63 %,保留的耕地面积约为32 % 。
总结一下:闲置用地 ( 测绘结果为100 %)——复垦 ( 95% )——32% 耕地 + 63 % 新增建设用地;
然后,把新增的用地指标在政府指定的专门市场进行交易,按照交易价格 ( 会根据地域和时间有相当的上下浮动) ,把地票交易收益,减去复垦成本后,大致按照85:15的比例分配给土地使用权原所属农民和集体——农民得85%,集体得15%。
以2015年6月30日,重庆巴南区惠民街道晓春村的数据为例,地票交易价格为每亩18.705万元,减复垦成本每亩3.7万元,农户所应得为每亩12.754万元,集体所应得为每亩2.25万元。
复垦后,农户对原土地的使用权,变更为对耕地的承包经营权;农户可自愿选择是否转移为城镇户口。
通过这一方法,达到的改革效果是盘活了农村闲置用地,增加了耕地面积,同时增加了建设用地,理论上也保障了农户的权益。
按照黄市长的文章所说: “ 地票制度是恪守 ‘ 三条底线 ‘ 的审慎探索。土地是农民的命根子。中央反复强调,推进农村土地制度改革,必须 ‘ 坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损 ’ 三条底线,这是检验改革成败的试金石。”
二、所谓 “ 十问国土部 ” 文章的问题。
以此观之,某校周教授所谓的十问国土部的文章就显得很可笑了,完全忽视中央三令五申的 “ 三条底线 ” ,偷换概念、转移话题、引导矛盾和解决方法向另一个方向走。
请看上一节最后的文字,中央说得非常清楚,重庆黄市长在改革试点的总结文章中也重复了中央的精神——三条底线是检验改革成败的试金石——这是一个非常直观的判断依据。
周教授的文章中,同样是打着按照中央部署实施国家土地制度改革的大旗,却对十七大、十八大精神断章取义,在文章的主体部分完全不提 “三条底线” ,只是一味的空洞强调市场、平等、农民和城镇居民权益、国土部垄断、小产权不合法荒唐、改革阻力大之类的话,把观点引导指向他想真实表达的 “ 党和政府的政策出了问题 ” 这一错误结论。
再来看 “ 十问 ” 文章最后周教授提出的5条建议,昨天没来得及分析揭批,有的朋友居然就被迷惑住了。
1、坚持土地的城镇国有和农村城郊集体土地体制不变,明确法人和自然人的土地住宅财产所有权;2、土地和住宅财产所有权,可以买卖、出租、抵押、入股、继承,有市场经济要素的一切权属;3、恒产方向,取消和废止土地财产一级使用权的年期制;4、废除目前国土部门行政寡头垄断招拍挂扭曲的市场交易体制,所有土地平等进入交易市场,所有土地需求平等进入市场,价格撮合形成,政府只规定交易规则和征收有关税收;5、政府对土地进行用途和规划管理。
先来看第1条,前半句没什么问题,关键在后半句 “ 明确法人和自然人的土地住宅财产所有权 ” ,关键就在这夹了私货, “ 土地 ” 二字。
在我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》等法律中,对国家土地所有权有明确规定。我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权,自然人不能成为土地所有权的主体——中华人民共和国是国家土地所有权的统一和唯一的主体,由其代表全体人民对国有土地享有独占性支配的权利。
周教授此人,按照对其以往言论的分析,和王长江之类不同之处在于,更为狡猾,通常是在似是的言论中夹带私货,其言论实则为——非,他的文章和言论具有很大的欺骗性和迷惑性,还经常打着支持改革、改革阻力大之类的旗号。
这很容易忽悠到一些热血青年——他们爱国爱党、拥护改革,对改革进入深水区后有些现实问题相当一段时间内迟迟未能解决有急燥情绪,对改变不良现状有急于求成的心理,很容易被周教授这样的言论所迷惑住。
周教授的第1条建议本质上是要改变国家对土地所有权的根本法律——矛头直指土地国有制。
再来看第2条建议,仍然是夹杂私货,加了土地所有权进入市场的意思,不再赘述。
第3条,恒产方向——仍然如此,关键在恒产二字。旧社会大地主就是恒产,明朝怎么亡的?大规模土地兼并,国家无财政收入是一个很重要的原因。
第4条,同上。
第5条,遮羞布,且自相矛盾,前面都市场化、所有权变更、恒产了,政府在对用途管理和规划方面还能起个P作用啊,最多就是给权力寻租再留个小口子。
通过上述分析,请大家擦亮眼睛仔细看、仔细看、仔细看啊。。对比前面重庆地票的土地制度改革试点,对比三条底线,周某人这是好心吗?典型的黄鼠狼给鸡拜年,包着糖衣的毒药建议啊 。 。 。
三、地票制度在执行中遇到的问题。
地票制度是一种国家土地制度改革试点,理论设计得不错,实践执行过程中,按照黄市长的文章:“ 过去6年,重庆累计交易地票15.26万亩,成交额307.59亿元,成交均价稳定在20万元/亩左右。在创新城乡建设用地置换模式、建立城乡统一的土地要素市场、显化农村土地价值、拓宽农民财产性收益渠道及优化国土空间开发格局等方面,都产生了明显效果。 ”黄市长的文章中还说:“地票有利于耕地保护。开辟了反哺 ‘ 三农 ’ 的新渠道。推动了农业转移人口融入城市。优化了国土空间开发格局。”
不可否认,重庆地票制度产生了大量新垦耕地,总耕地面积不减反增,不少农户选择改变户籍变为城市户口,特别是重庆市手中拥有了大量的新增建设用地资源,使重庆市的房价长期保持在7000元每平米的全国一线城市最低价位,百姓得到了很多实惠。总体而言,笔者认为这一改革试点是取得了成功的经验的。
但是,地票制度在实际执行中还是有不少问题和漏洞的:
(1)复垦质量的落实问题。
地方政府 “ 既是复垦耕地带来用地指标的受益者,又是复垦验收的审批者,同时也是复垦成本的支付者” 。由于复垦耕地的未来利用与地方政府并没有直接关系,因此地方政府不会太关心复垦土地质量的好坏,考虑更多的是换建设用地指标的问题。
(2)地票持有者权利保护问题。
地票持有人不能享有同等条件下获得国有城镇土地使用权出让时的优先权。如果拍到该地块使用权,地票价格计入到价格之中;如果拍不到地块,政府从拍卖价中扣除地票价格,返还给地票持有人,但只返还本金,利息损失作为投资风险由地票持有人支付。
可见,尽管地票被称之为 “ 买地VIP卡 ”,但是法律意义上其并不具备 “ 优先权 ” 的含义,现实中,参与地票买卖的企业积极性并不高。
(3)农民权益保护问题。
之所以放在第3条,并不说不重要,恰恰因为最重要。
A. 价款拖欠问题
仍以前述重庆巴南区惠民街道晓春村的数据为例,项目启动时间在2012年,2015年6月30日交易完毕,公示日期为7月17日,按照规定,如无异议,应在7天内由银行将价款汇入农户纸质存单和农村集体经济组织账户。但实际上截止2015年12月,价款尚未直接拔付,损害了农民权益。
B. 农户自愿问题
此外,在实施过程中,所谓的 “ 农户自愿 ” 原则,也不是一直能够得到有效的保障,重庆市黄市长曾明确表示: “ 农民即便到了城里,这地还是他的,他愿意给兄弟姐妹用,愿意自己继续使用,或者愿意租赁给别人用,都是他自己的选择权。 ”但有些情形与官方表态不符。据记者采访报道,江津区孔目村首批退出宅基地的村民屈胜芳说, “ 是村里强迫我退出的。” 至于村里为什么要她腾退出宅基地,她说,只知道在搞新农村建设。
C. 层层加扣问题
同样是记者采访查阅重庆市江津区的规定:宅基地补助,一是按照6000元/亩的标准给予农户构、附着物补偿;二是按照6600元/亩的标准向集体经济组织支付所有权人收益。自愿放弃宅基地使用权的,给予一次住房补贴3万元。但部分村民向媒体提供的则是,6000元一亩的复垦费,村民并没有得到;6000元搬迁费减少到了4000元。其中其因是,虽然重庆2010年出台的文件严令85 % 的收益要归农民,但指的是去除各项成本后的纯收益。还要扣掉退地工作经费、建筑物拆除工程费、土地平整工程费、农田水利和田间道路工程费、前期工作费、竣工验收费、工程监理费、业主管理费等等。具体操作中市政府保存多少,区县政府下设的公司扣除多少,村集体截流多少,目前仍处于灰色地带。
D. 生活保障问题
在养老、住房、教育、医疗等方面,改变户籍的农户们并未得到有效的保障,按照2016年初重庆西南大学经济管理学院的学者们研究,目前,尚未建立起配套的完善保障体系与制度。虽然地票交易可以为农户带来一定的经济收入,但转换生活模式后,并未能够从根本上提高农民生活质量。
结论就是:地票改革过程中,受益最大的,并非农民。
这其中有农民先天上处于弱势群体的原因,还有信息不公开不公示的原因,还有农民自身权益保护意识薄弱的问题。
但总体而言,我国现实生活中农民阶层长期所处的社会底层地位、落后的知识文化素质、社会管理体制中的弱势话语权等等,使他们整体的生存权和发展权在改革面前的损失最大。
最后顺带简单说一下燕郊问题。笔者认为:不能因为十年前的前任政府部门的有意无意纵容政策违规、或者是管理不善,以及实际上很多购买了小产权住房居民的利益受损,就认为应该修改国家的根本土地制度——这就本末倒置了。
保护居民权益是对的!但以此绑架国家改变根本制度是不对的!
有个实际的例子,我国某处农民私下种植鸦片,营利后其他农民跟风种植,各级政府因贪图经济发展或不作为长期视而不见。后来影响扩大,国家强行平掉作物,采用其他措施给予了农民一定的经济补偿。但是,一不可能按照鸦片种植的收益或实际投入去补偿;二不可能因影响大就倒逼改变国家法律,允许该地区继续种植鸦片。这个道理是很明显的。
同样,燕郊的问题,相信国家最终会给出解决办法。但道理类似,一不可能按照居民的期望力度补偿;二不可能倒逼修改国家法律,从制度上承认宅基地的违法买卖。这个道理也是很明显的。
从法律角度来说,燕郊居民的情况分两种:一种是明知有问题 ( 价格就过低嘛 )、有风险,而觉得法不责众冒险的;第二种是完全不知情,被欺骗的善意第三人。即使全部按照第二种情况——全是善意第三人——法律所保护的权益也通常只是他们的资金投入加上这几年的利息,连装修和搬迁费用补偿的诉求可能都不会完全保护。
除此之外,还有两种可能的办法:一是居民选择保留住房,但小产权性质不变,只有使用权,无法交易;二是部分地块可以调整升级为产权房,但居民需要按市场价位补偿单位平米的差价。
此外笔者还要用重庆黄市长的文章补充说明一下:
“ 地票制度必须是城乡建设用地指标远距离、大范围置换,就近城镇化并不适用,也无任何意义。这是因为,城市近郊农村土地潜在价值本身就比较高,通过征地动迁,农民即可获得较高的经济收益,没有必要搞地票交易。而远郊农村的闲置建设用地,受区位所限,开发建设机会相对较少,土地价格很低,一旦通过地票交易,就可以突破级差地租的桎梏,充分显化其价值。重庆地票主要来源于相对偏远的渝东南、渝东北地区,也证明了这一点。 ”
所以说,即使是按照 “ 地票 ” 制度的改革方向,燕郊的情况也不符合。至于对上任政府相关人员的追责,那又是另外一个问题了。
总之,无论如何,以此为借口,“ 十问 ” 国土部,试图改变国家宪法规定的土地根本制度,是完全不正确的。土地公有制是我国的立国之基,除了稳定农村和农业户口,防止流民之外,这还是国家政体的根基,决定了执政党的执政基础。
党和国家正在进行土地制度改革,重庆的 “ 地票 ” 就是一个可行和有效的试验,笔者赞同其未来在更大范围内推广试验。
但是,在这个试验发现的问题都未能解决好,试验尚未推广应用进行更大规模检验之际,就更激进地系统性大规模修改根本制度——那不是改革,而是Color革命;至少,这不是一种科学改革的态度。
善良的人们啊,请睁大您的眼睛,对夹杂私货发起 “ 十问 ” 的这些人,多提高点警惕吧 。 。这并非意味着我们是阻碍改革,而是在坚决支持改革的同时,保持着十分必要的审慎 。 。 。
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